Te enseñamos a calcular el retorno de la inversión de una propiedad en arriendo de tres formas distintas, para que evalúes cuál es el inmueble y el tipo de inversión que más te conviene.
Las inversiones en finca raíz, a diferencia de las inversiones que se puedan hacer en la bolsa, CDT y demás, son difíciles de deshacer. Por eso, cualquier error puede costar mucho tiempo y dinero. Para esto, hay varias fórmulas para calcular la rentabilidad de un inmueble. Aquí te presentamos tres:
- ROI = (Ingreso por arrendamiento anual – costos operativos anuales) / (Valor de la hipoteca + valor de la inversión propia.)
Este indicador mide la rentabilidad del activo sobre el precio pagado. Para eso, debes realizar un estado de pérdidas y ganancias del inmueble donde se incluyan los ingresos del año y se le deduzcan todos los costos en los que se incurrió en la propiedad. Algunos pueden ser impuestos a la propiedad, seguros y mantenimientos correctivos y preventivos.
Una vez obtenido el resultado, se debe dividir por el valor de la adquisición. Si fue hecha con recursos de una entidad financiera, se debe sumar los recursos propios con los obtenidos a través de la hipoteca, leasing o figura financiera utilizada. En este último caso, recuerda tener presente el gasto financiero (intereses, seguros y demás) en el estado de pérdidas y ganancias realizado.
- Retorno Cash-on-Cash = (Flujo de caja anual / Total invertido caja (sin financiación)) × 100%
Este indicador busca encontrar la rentabilidad de lo que produce la propiedad dividido por lo invertido de tus propios recursos. La rentabilidad en este caso puede ser muy interesante para aquellos inversores que han logrado prestar dinero a una entidad financiera, por ejemplo, y arrendar el inmueble a una tasa superior a la que el banco le dio por los recursos.
En otras palabras, si el banco te prestó al 8% EA y logré arrendar el inmueble al 12% EA, estás rentabilizando no solo por haber usado el banco como tu palanca financiera sino en la gestión del activo al arrendarlo.
Es importante que tengas presente que esta estructuración debe hacerse fijando la tasa de interés, es decir no tomar tasa de interés variable, ya que si el indicador de referencia UVR, DTF o IBR sube, puede que tengas que colocar mensualmente de tus propios recursos para cubrir el préstamo.
- Cap Rate = Ingreso operativo neto / Precio de mercado × 100%
Este indicador es muy utilizado en inmuebles comerciales, sin embargo puede ser usado en residenciales también. Lo que busca es ofrecer una tasa de retorno que otorga el ingreso sobre la inversión realizada. Es especialmente usado para comparar propiedades e inversiones inmobiliarias contra activos financieros.
Un buen gestor de activos inmobiliarios debe buscar incrementar el ingreso para mejorar el indicador. Para eso, se puede cambiar el uso de residencial a comercial, subdividir una propiedad, hacerle mejoras, terminar un contrato de arrendamiento antiguo y demás estrategias que permitirán desbloquear el verdadero potencial en ingresos que tenga la propiedad.
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